Leiejustering i eksisterende kontrakter


I media og andre steder spekuleres det i at man er nær en markedstopp. I lys av denne situasjonen kan det være grunn til å stille spørsmål om hvilke muligheter leietakere har til å kreve nedjustering av leien i fremtiden. Og hvilken adgang har utleiere som sitter på eldre kontrakter anledning til å innføre leieøkninger nå, slik at også de får ta del i markedsoppgangen?


Indeksregulering

Utgangspunktet må som alltid tas i den aktuelle leiekontrakt. Partene kan for eksempel ha avtalt at leien skal markedsjusteres ved fornyelse. Eller det er avtalt at leien skal indeksjusteres. Mest vanlig er det å knytte indeksregulering til endringene i konsumprisindeksen. Indeksjustering er normalt ikke tilstrekkelig som middel til å sikre at leien er markedstilpasset til enhver tid. Men den kan anses som en akseptabel inflasjonsforsikring.

I mangel av avtaleregulering må partene i husleieforholdet falle tilbake på reguleringen i husleieloven (1999). Her er det særlig to bestemmelser som er aktuelle. Den ene er husleieloven § 4-2 om indeksjustering. Den andre er husleieloven § 4-3 om tilpasning til gjengs leie.

I henhold til husleieloven § 4-2 kan både utleier og leietaker kreve leien endret, opp eller ned. Ethvert krav om endring av leien må forholde seg til følgende begrensninger:

• Endringen må ikke tilsvare mer enn endringen i konsumprisindeksen i tiden etter siste fastsettelse av leien, dvs. siden siste leieregulering, evt. etter at leieforholdet ble tiltrådt av leietaker.
• Endringen kan tidligst settes i kraft ett år etter siste leiefastsettelse, dvs. ett år etter siste regulering, evt. ett år etter at leieforholdet ble tiltrådt av leietaker.
• Den annen part må gis minimum én måneds skriftlig varsel før endringen kan settes i verk.
• Dersom leieforholdet ble tiltrådt av leietaker 1. juni 2006, betyr dette at indeksregulering tidligst kan innføres med virkning fra 1. juli 2007, dog forutsatt at skriftlig varsel er gitt motparten senest 1. juni 2007.

• Leien må tilsvare gjengs leie på iverksettingstidspunktet for utleie av tilsvarende lokaler eller husrom på liknende vilkår. Gjengs leie er med andre ord ikke nødvendigvis ensbetydende med markedsleie. Med markedsleie forstås normalt den leie som rent faktisk er mulig å oppnå for det aktuelle lokale eller husrom. Med uttrykket gjengs leie siktes det derimot til et gjennomsnitt av leien i alle løpende leieforhold av lignende lokaler eller husrom på lignende vilkår.
• Leieforholdet må ha vart i minst 2 år og seks måneder.
• Krav om tilpasning til gjengs leie må fremsettes skriftlig med minst seks måneders varsel.
• Endring til gjengs leie kan ikke kreves tidligere enn ett år etter siste indeksregulering av leien. Dersom det foretas andre endringer av leien, for eksempel gjennom reforhandlinger, kan endringer til gjengs leie ikke kreves tidligere enn tre år etter siste endring.