Forenklinger i merverdiavgiftsreglene for utleiere

Finansdepartementet har vedtatt lovendringer i merverdiavgiftsloven med virkning fra 1. juli 2014. Lovendringene går ut på en forenkling av prosessen for å bli frivillig registrert for utleie av fast eiendom i Merverdiavgiftsregisteret.

For næringsdrivende som allerede er ordinært registrert oppheves kravet til søknad om frivillig registrering. Videre endres virkningstidspunktet for når den frivillige registreringsordningen skal gjelde fra.

Dagens frivillige registrering
Utleie av fast eiendom er i utgangspunktet unntatt fra merverdiavgiftsplikt etter merverdiavgiftsloven § 3-11. Næringsdrivende som leier ut bygg eller anlegg til bruk i avgiftspliktig virksomhet kan imidlertid la seg frivillig registrere i Merverdiavgiftsregisteret for utleievirksomheten, noe som er svært vanlig innen eiendomsbransjen.

En slik frivillig registrering medfører i korte trekk at utleier kan kreve fradrag for inngående merverdiavgift for påløpte kostnader knyttet til utleievirksomheten. En frivillig registrering for utleie av fast eiendom innebærer videre at utleier plikter å fakturere husleien med tillegg av merverdiavgift.

Oppheving av kravet til søknad om frivillig registrering for allerede registrerte virksomheter

Det er den senere tid varslet endringer i merverdiavgiftsreglene fra Finansdepartementets side, og departementet har nå vedtatt at kravet om søknad for frivillig registrering for allerede avgiftsregistrerte utleiere oppheves.

Denne endringen innebærer at dersom vilkårene for frivillig registrering er oppfylt, og utleier for øvrig opptrer i samsvar med pliktene som følger av en frivillig registrering, så skal det legges til grunn at utleier har tatt et bestemt valg om at utleievirksomheten skal være frivillig registrert.

Lovendringen er vedtatt for å gjøre det lettere for utleiere av fast eiendom å handle riktig. Slik regelverket fungerer i dag, kan den frivillige registreringsordningen gi enkelte uheldige utslag, eksempelvis ved manglende eller for sen registrering. I slike tilfeller kan den næringsdrivende motta krav om å tilbakebetale allerede fradragsført merverdiavgift, selv om den næringsdrivende har handlet etter beste evne og i den tro om at en ordinær registrering i Merverdiavgiftsregisteret er tilstrekkelig for utleie av fast eiendom. En manglende frivillig registrering for utleie av fast eiendom kan, slik regelverket er i dag, få store økonomiske konsekvenser for den næringsdrivende.

Lovendringen fra Finansdepartementet innebærer en klar forenkling fordi søknad om frivillig registrering ikke lenger skal være et absolutt vilkår for å tillegge merverdiavgift ved utleie av fast eiendom.

Det gjøres ikke endringer i søknadskravet for næringsdrivende som starter utleievirksomhet uten å være registrert i Merverdiavgiftsregisteret fra før av. Denne gruppen næringsdrivende må fortsatt søke om frivillig registrering for utleie av fast eiendom i forbindelse med oppstart av utleievirksomheten.

Endring av virkningspunktet for den frivillige registreringen
Det er også vedtatt en endring i virkningstidspunktet for når den frivillige registreringsordningen skal gjelde fra.

I dag er det slik at en søknad om frivillig registrering for utleie av fast eiendom gjelder fra den avgiftsterminen søknaden er datert, mens det nye forslaget innebærer at virkningstidspunktet kan settes seks måneder tilbake i tid fra søknadstidspunktet. Videre vil det være slik at for den gruppen utleiere som søknadskravet foreslås opphevet for, altså de som allerede driver avgiftspliktig virksomhet, knyttes skjæringstidspunktet til en tilkjennegivelse av at utleievirksomheten anses avgiftspliktig. Dette vil typisk være at utleier legger merverdiavgift på leievederlaget.

Endringen i virkningstidspunktet gjelder for alle som benytter seg av den frivillige registreringsordningen.

Endringer også for landbrukseiendom
Også frivillig registrering for bortforpaktere av landbrukseiendom og utleier av jordbruksareal uten bygninger omfattes av lovendringene.

Lovforslaget trer i kraft fra 1. juli 2014.

Av advokatfullmektig Jens S. Ryland