Leietakers ansvar for skader etter meglerstandarden

Høyesterett avsa 29. juni 2016 dom (HR-2016-1447-A) som avklarer innholdet i reglene om leietakers erstatningsansvar for skade under standard leieavtale for næringslokaler utarbeidet av Norsk Eiendomsmeglerforbund, Forum for Næringsmeglere, Norsk Eiendom og Huseiernes Landsforbund.

Saken gjaldt første utgave av denne standardkontrakten fra 2005. De samme bestemmelsene er imidlertid videreført i de senere utgaver, senest nå i 2016.  Saken er også relevant for tilsvarende erstatningsregler i standard leieavtale for næringsbygg.

Saken gjaldt erstatningsoppgjøret etter brann i industrilokaler på Forus utenfor Stavanger. Det var enighet om at leietaker (Norsk Gjenvinning) var årsak til skaden, da brannen syntes å ha utviklet seg fra området rundt en avfallskvern som ble benyttet i leietakers virksomhet. Utleier (Forusstranda Næringspark) fikk dekket skadene gjennom tingsskadeforsikringen hos KLP Skadeforsikring AS. Forsikringsselskapet fremmet imidlertid regresskrav mot leietaker basert på erstatningsregelen i punkt 19 i standard leieavtale for næringslokaler.

Spørsmålet for Høyesterett var om leietaker etter denne bestemmelsen a) er objektivt erstatningsansvarlig for all skade som leietaker er årsak til eller b) er erstatningsansvarlig for all skade som leietaker har forårsaket ved mislighold av en forpliktelse knyttet til ivaretakelse av leieobjektet. Det er normalt at leietaker har flere slike forpliktelser i henhold til leieavtalen, både en alminnelig omsorgsplikt og mer spesifikke ivaretakelsesplikter i form av sikkerhetsforskrifter og lignende.

Høyesterett la blant annet vekt på at det ville gi best sammenheng i reglene dersom overholdelse av leietakers forpliktelser knyttet til ivaretakelse av leieobjektet også holdt leietaker fri for erstatningsansvar dersom skade likevel skulle inntreffe. Det ble også lagt vekt på at  denne tilnærmingen er konsistent med tidligere husleielov (1939) og någjeldende husleielov (1999). Høyesterett konkluderte derfor med at leietaker bare er erstatningsansvarlig for den skade han har forårsaket ved mislighold av en forpliktelse knyttet til ivaretakelse av leieobjektet, selv om denne begrensningen i erstatningsansvaret ikke fremgår uttrykkelig av ordlyden i standardkontrakten. Den praktisk viktige konsekvensen er at partene i leiekontrakten kan og bør regulere erstatningsansvarets rekkevidde ved bevisst å spesifisere i leieavtalen hvordan leietaker plikter å ivareta leieobjektet.

Ta kontakt med: