Nyheter

Tilbake til fremtiden

Svært høy etterspørsel etter næringseiendom gjør at det vil bli en klar økning i bruken av forwardkontrakter.

– Bruken av forwardkontrakter tvang seg frem i perioden før finanskrisen, i 2005 og 2006, som følge av mye større etterspørsel enn tilbud, og det scenariet er kanskje enda sterkere i dag, sier Ståle O. Meleng, advokat og partner i Wiersholm.

Han mener stadig flere aktører nå ser på muligheten for å omsette eiendommer på forwardkontrakter igjen, etter at dette ikke har vært gjort mye de seneste par årene. Årsaken til den fornyede interessen er at det rekordhøye omsetningsvolumet av nærings­eiendom i fjor hadde en slags «lagertømmingseffekt», og at det dermed ikke er så mange store ­eiendommer og eiendomsporteføljer for salg nå.

Det setter krav til mer kreative transaksjonsmetoder.

– Til tross for at omsetningsvolumet hittil i år ligger rundt 50 prosent under tilsvarende periode foregående år, er vi likevel på nivåer på høyde med årene 2012/2014, som var gode normalår. Da var det en viss balanse mellom tilbud og etterspørsel, men nå er etterspørselsoverskuddet svært stort.

Teoretisk leieberegning

Med mange store leietagere som er på jakt etter nye lokaler de nærmeste årene, er det gode anledninger for å selge et byggeprosjekt på forwardkontrakt. Hvis et stort selskap eksempelvis ønsker å bygge et nytt hovedkontor, kan det opprette et nytt eiendomsselskap som skal eie bygget og inngå en leiekontrakt med dette.

Så snart enkelte krav er oppfylt, kan eiendomsselskapet med det ennå ikke påbegynte bygget selges til en kjøper basert på vanlige ­beregninger om leienivå og avkastningskrav.

Når bygget faktisk er ferdig, gjøres nødvendige justeringer av kjøpesummen, blant annet som følge av at det er selger som også etter salget har både risikoen og oppsiden ved endret byggekostnad.

Normalt sett ville kjøperen mottatt leie etter å ha overtatt et bygg, men siden et ikke-oppført bygg vanskelig kan ha noen leietagere, regner man ut en teoretisk leie som trekkes fra kjøpesummen.

– For å selge eiendom på en slik forwardkontrakt må man nødvendigvis ha litt finansiell soliditet, men det har jo som regel profesjonelle utbyggerselskaper eller virksomheter som ønsker å etablere et nytt hovedkontor gjennom et sale and leaseback-arrangement. Dette er da også de to største gruppene av selgere i forwardtransaksjoner.

Færre konflikter

Når man kjøper en eiendom på normalt vis, gjennomgår kjøper alltid en såkalt due diligence-prosess, som er en gjennomgang av blant annet juridiske og tekniske forhold ved eiendommen.

Medfører forwardkontrakter flere uenigheter?

– Due diligence er i vanlige eiendomstransaksjoner som regel en diskusjon om feil og mangler ved eiendommen eller selskapet, men forwardkontrakter handler mest om å etterprøve en kravsspesifikasjon, og her er det sjelden innvendinger fra kjøpersiden, konstaterer advokaten.

Han viser blant annet til at det i vanlige eiendomstransaksjoner kan bli diskusjoner også etter en overtagelse om hvem som skal dekke utbedringskostnaden dersom feil avdekkes. Men om det oppdages feil i en forwardtransaksjon, er det entreprenøren som må dekke ­utbedringen.

– Man sikrer at det ikke blir store avvik ved å inngå fastprisavtaler med entreprenøren og «låse inn» mange av kostnadene før bygging starter. Disse forholdene medfører at det svært sjelden blir konflikt og tvister mellom kjøper og selger i en forwardtransaksjon.

Strengere banker nå

Meleng mener tre ting må være på plass for å kunne inngå en slik kontrakt. Utbyggeren må ha de nødvendige byggetillatelsene på plass samt en leiekontrakt, og så bør selve byggegropen være gravd ut for å sikre at det bokstavelig talt ikke avdekkes vesentlige overraskelser i grunnen. Dernest kan bygget selges på forwardkontrakt, hvor én av fordelene er at avtalene kan struktureres på en måte som er tiltalende for bankene.

Banker ønsker i dag en god eiendom med en trygg leietager på en lang kontrakt og et riktig leienivå.

– Med forwardkontrakter kan man sy sammen en kontraktspakke akkurat slik banken vil ha det, og dermed lettere oppnå finansiering i et bankmarkedet, som har vært litt utfordrende den senere tid.

Markerer en oppblomstring i slike kontrakter at vi er nær en topp, slik som før finanskrisen?

– Forskjellen mellom nå og da er at det var færre krav fra bankene den gang. Da kunne man selge mer spekulative prosjekter på forwardkontrakter, for eksempel bygg med store ledige arealer. Siden kravene til hvilke forwardtransaksjoner som lar seg finansiere er strengere i dag enn før finanskrisen, mener jeg at økt bruk av forwardkontrakter ikke er et tegn på at vi er nær en topp. Det er bare selgerne som tilpasser seg markedet på en riktig måte.

Meleng vil ikke bruke ordet «renessanse» om den økende interessen for forwardkontrakter, men påpeker at utviklingen går i bølger, og at forwardmarkedet nå trolig er på vei opp av dalbunnen.

– Bruken av slike kontrakter toppet etter finanskrisen, da over halvparten av handlene var forwardkontrakter, men også før det var tallet periodevis rundt én av fire. Siden da har det vært marginalt, men nå blomstrer det altså opp igjen.

Ta kontakt med: