Det har vore knytt spenning til avgjerda frå Høgsterett, sidan saka reiste prinsipielle spørsmål om forholdet mellom skadebot i og utanfor kontrakt. Avgjerda er ikkje så prinsipiell som somme hadde håpa på, men ho medverkar likevel til å avklare kvar grensene for skadebotansvar for brot på dei nemnde offentlegrettslege pliktene skal gå.

Nærare om saka og avgjerda frå lagmannsretten (LA-2019-142881)

Saka gjaldt mellom anna spørsmål om ansvar for manglar på vindauge i fellesareal på tre leilegheitsbygg, som skuldast feilmontering frå entreprenøren og som førte vassinntrenging og róteskadar. Leilegheitsbygga vart førte opp på starten av 2000-talet, med Kruse Smith AS som totalentreprenør og eit såkalla “single-purpose”-selskap som byggherre. I tillegg til å vere entreprenør, hadde Kruse Smith også dei offentlegrettslege rollene som ansvarleg søkar, ansvarleg utførande og ansvarleg kontrollerande etter plan- og bygningslova kapittel 23. Leilegheitsbygga vart overtekne av Hovedgårdsparken Borettslag våren 2006. Då manglane som saka gjeld kom til syne i 2015, var single-purpose-selskapet (byggherren) oppløyst, og bustadbyggelaget gjorde difor i staden gjeldande direktekrav overfor Kruse Smith etter bustadoppføringslova § 37.

Bustadbyggelaget tok ut søksmål for domstolane for kravet. Frå underrettane er det primært avgjerda frå Agder lagmannsrett som er interessant. Her var spørsmåla mellom anna om eit eventuelt direktekrav mot Kruse Smith etter bustadoppføringslova § 37 var forelda etter foreldelseslova § 3, og, dersom dette kravet var forelda, om Kruse Smith i staden kunne verte ansvarleg etter arbeidsgjevaransvaret i skadeerstatningslova § 2-1. Sistnemnte grunnlag vart fyrst gjort gjeldande av bustadbyggelaget i ankerunda, og var ikkje ein del av bustadbyggelaget sin opphavlege reklamasjon overfor Kruse Smith. Lagmannsretten kom til at vilkåra for direktekrav etter bustadoppføringslova var oppfylte, men at kravet var forelda. Utan å problematisere det noko særleg, kom lagmannsretten samstundes til at det var grunnlag for skadebot etter arbeidsgjevaransvaret i skadebotlova § 2-1. Grunngjevinga var at Kruse Smith hadde vore aktlause då dei i si tid monterte og kontrollerte vindauga, mellom anna fordi dette ikkje var gjort i tråd med dei standard detaljløysingane i Byggforskserien til SINTEF. Kravet til bustadbyggelaget var då heller ikkje forelda etter foreldelseslova § 9, som altså set ein lenger foreldingsfrist enn § 3. Lagmannsretten vurderte ikkje kva betyding det hadde at kravet utanfor kontrakt ikkje var gjort gjeldande innan reklamasjonsfristane i bustadoppføringslova. Det var heller ikkje i særleg grad vurdert om dei offentlegrettslege pliktene Kruse Smith hadde etter plan- og bygningslova, var brotne, og om dette kunne medføre ansvar.

Det som etter vårt syn er særleg interessant med avgjerda, er aktløysevurderinga som lagmannsretten gjer. For skadebotansvar utanfor kontrakt, er det, enkelt sagt, eit grunnleggande vilkår at skadevaldaren har brote allmenne krav til forsvarleg åtferd i samfunnet. For skadebotansvar i kontrakt er det derimot ikkje dei allmenne forventningane til samfunnet som er styrande, men dei konkrete skyldnadane som partane har fastsett i kontrakten. Desse er gjerne strengare – og meir spesielle – enn samfunnet sine forventningar elles. I lys av dette, er det pussig at lagmannsretten konkluderer med at brot på ei særskilt kontraktsplikt, feilmontering av vindauga, oppfyller kravet om aktløyse etter skadebotretten utanfor kontrakt. Ein kan neppe seie at samfunnet set krav til at vindauge skal monterast på eit visst vis, for å hindre slike skadar som oppstod i denne saka. Hadde vindauga vore monterte på ein slik måte at dei utgjorde fare for liv og helse, til dømes ved at dei når som helst kunne falle ut og skade folk, ville det kanskje ha vore annleis.

Det må også seiast å vere noko utilfredsstillande at lagmannsretten ikkje grunngjev nærare kvifor det ikkje har betyding for spørsmålet om skadebot utanfor kontrakt, at bustadbyggelaget ikkje hadde overhalde reklamasjonsfristane i bustadoppføringslova. Denne konklusjonen saknar eit resonnement frå lagmannsretten, og gjer det vanskeleg å vurdere om det kan vere rett.

Nærare om HR-2021-2201

Det var knytt spenning til korleis Høgsterett ville angripe og vurdere dei spørsmåla som var oppe for lagmannsretten, og om det ville kome prinsipielle avklaringar om forholdet mellom skadebotkrav i og utanfor kontrakt, særleg om reklamasjonsfristar i kontrakt for krav om skadebot utanfor kontrakt. Avgjerda frå Høgsterett inneber likevel lite av slike avklaringar.

Innleiingsvis seier Høgsterett at spørsmålet om Kruse Smith er skadebotansvarleg, kviler på to forhold. Det fyrste er om ein kan supplere bustadoppføringslova sine ansvarsreglar med ansvar etter alminneleg skadebotrett. Det andre er kva ein skal krevje for at dei offentlegrettslege rollene etter plan- og bygningslova kan utløyse ansvar overfor tredjemann etter alminneleg skadebotrett.

Høgsterett svarer stadfestande på det fyrste under tilvising til dei såkalla “Bori-dommane” frå Høgsterett, som er avsagt dei siste seks åra. Desse dommane er tidlegare omtala og kommenterte av Wiersholm her. Dommane gjeld, kort fortalt, spørsmål om brot på plikter som ansvarleg søkar, ansvarleg utførande og ansvarleg kontrollerande etter plan- og bygningslova, kan gi grunnlag for skadebot for tap tredjemann (bustadbyggelag og forbrukarkjøparar) lid som følge av pliktbrota. Avgjerdene gjer det klart, som også Høgsterett uttaler i denne dommen, at ansvarsreglane i bustadoppføringslova kan supplerast. Høgsterett seier også at dette medfører, at entreprenøren sitt ansvar kan verte utvida i tid.

Vidare gjer Høgsterett nokså grundig reie for kva vurdering dei nemnte dommane legg opp til. I avsnitt 66 er det sitert frå den første “Bori-dommen” (Rt. 2015 s. 276), der det er uttalt at eit ansvar for brot på offentlegrettslige plikter “vil måtte bero på en bredere avveining, hvor tapssituasjonen, karakteren av pliktbruddet og de interessert som beskyttes og håndhevingssynspunkter vil inngå”. Dette er fylgt opp i dei to neste dommane, og i HR-2020-312 er denne avveginga gjort som ledd i vurderinga av om tredjemann sitt tap, hadde skadebotrettsleg vern. Med bakgrunn i desse dommane, uttaler Høgsterett i avsnitt 72 at det er snakk om ei streng norm, og at det skal mykje til før eit slikt skadebotansvar inntrer. Høgsterett meiner difor at det finmaska ansvarssystemet i kontraktsforhold, i mindre grad vil verte påverka av at det er opna for ansvar også utanfor kontrakt.

Høgsterett vurderer konkret spørsmålet om Kruse Smith er ansvarleg for skadebot utanfor kontrakt i avsnitt 78-87. Innleiingsvis i denne vurderinga får lagmannsretten ein “smekk på labben”, idet Høgsterett uttaler at lagmannsretten har vurdert ansvarsspørsmålet utan tanke på at det her er spørsmål om ansvar for tap ein tredjemann har lide utanfor kontrakt, og utan tanke på dei rettssetningane som er utvikla i dei såkalla “Bori-dommane”. Høgsterett seier ikkje nærare kva dei meiner med det fyrstnemnte, men det er nærliggande å tolke Høgsterett slik at dei ikkje er samde i at feilmontering av vindauge, kan oppfylle aktløysekravet for skadebot utanfor kontrakt.

Høgsterett vurderte deretter om Kruse Smith hadde brote dei offentlegrettslege pliktene sine etter plan- og bygningslova, og om dette kunne medføre skadebotansvar. Lagmannsretten syntest ikkje, som gjennomgått ovanfor, i særleg grad å ha vurdert dette. Basert på dokumentasjonen som låg i saka, meinte Høgsterett at det truleg hadde vore ein svikt i ei eller fleire av Kruse Smith sine ansvarsroller. Dette vart likevel ikkje vurdert nærare. Høgsterett meinte nemleg at tapet bustadbyggelaget var påført, som berre var på totalt kr 650 000, uansett ikkje var av eit slikt omfang, at den strenge norma som var etablert i rettspraksis var broten. Dermed var det heller ikkje grunnlag for ansvar for Kruse Smith.

Sidan Høgsterett kom til at det ikkje var grunnlag for ansvar, vart ikkje forelding- og reklamasjonsspørsmål vurdert. Om det også må reklamerast innanfor fristane i kontrakten ved ansvar etter alminnelig skadebotrett, som lagmannsretten ikkje gjekk inn på, er dermed ikkje avklart av Høgsterett.

Kort om betydinga av HR-2021-2201

Som nemnt innleiingsvis kjem ikkje Høgsterett med nokon særlege prinsipielle avklaringar om forholdet mellom skadebot i og utanfor kontrakt, slik somme hadde håpa. Avgjerda gir likevel noko meir rettleiing for når ansvar for brot på offentlegrettslege ansvarsplikter etter plan- og bygningslova er aktuelt. Høgsterett stadfestar at norma er meint å vere streng, og at storleiken på tapet er eitt av fleire moment som vil ha stor betyding.

Nyhetsbrev og invitasjoner