Stadig flere nyskapende konsepter og modeller innenfor eiendomsbransjen har som ambisjon å øke den sosiale bærekraften i bransjen. Konseptene kjennetegnes ofte av at de er digitale og legger opp til mer eller mindre utradisjonelle boformer. Vi ser også at etablerte aktører utformer nye etableringsmodeller med sosiale boformer og sosial bærekraft i tankene. Utfordringen for mange er et regelverk som ikke alltid tar høyde for utviklingen.

Sosial bærekraft, eller S for social i ESG-begrepet, har lenge fått mindre oppmerksomhet enn de andre bærekraftsdimensjonene, miljø (E) og selskapsstyrting (G). Dette er nå i endring. Som advokater opplever vi at innovasjon fører til nye rettslige problemer som ikke tidligere var påtenkt. I denne artikkelen vil vi vise noen av de juridiske utfordringene som møter innovative aktører i eiendomsbransjen, som særlig fokuserer på økt sosial bærekraft.

Hva er Co-living og Co-owning?

Co-living og Co-owning er eksempler på boligkonsepter der sosial bærekraft vanligvis er et fremtredende element. I Co-living-konsepter leier forbruker eget rom, men deler fellesareal som kjøkken og oppholdsrom med de andre beboerne. Det som skiller et Co-living-konsept fra et vanlig kollektiv, er ofte antall rom, felles fasiliteter og at kontakten med utleier skjer gjennom en digital plattform. I Co-owning-konsepter derimot eier man bolig i sameie, men har eksklusivitet til eget rom.

Selv om navene er nye, er ikke boformene nødvendigvis nye i Norge. Det er derimot skalaen, interessen for konseptene, koblingen opp mot digitale plattformer og fokuset på å skape sosiale fellesskap mellom beboerne på en annen måte enn ved mer tradisjonelle boformer.

Utfordringer med Co-living

For Co-living-konsepter opplever vi at reguleringsplanen og brukstillatelsen kan by på utfordringer.

Vanligvis er et bygg der det drives utleie, regulert og har brukstillatelse til enten boligbebyggelse eller hotell. Varigheten på leiekontraktene som Co-living-konseptene vil gi for å tilby tilstrekkelig fleksibilitet til leietakere, kan falle imellom regulering for boligbebyggelse og regulering til hotell. Oslo kommune har i tidligere saker om grensen for hotellvirksomhet, uttalt at det vil stride med boligregulering å ha kortere kontrakter enn tre måneder. I praksis ser vi at Co-living-aktørene tilpasser seg til boligregulering. Utleievirksomhet i strid med reguleringsplan og brukstillatelse kan pålegges rettet eller stanset jf. plan- og bygningsloven § 32-3. Det kan også fastsettes tvangsmulkt for å gjennomføre pålegget innen satte frister jf. plan- og bygningsloven § 32-5. Ved grove tilfeller kan det også kreves overtredelsgebyr eller gis straff etter kap. 32 i plan- og bygningsloven.

Co-Living-aktørene må være bevisst på at inngåelse av mange korte leiekontrakter fører til at man nærmer seg hotelldrift. Hvis det i realiteten foreligger hotelldrift, er utleien merverdiavgiftspliktig. Motsetningsvis vil man ved utleie som ikke regnes som hotelldrift, ikke ha fradragsrett for merverdiavgift.

Det vil foreligge søknadsplikt, hvis tilpasninger av bygg for Co-living-konsept medfører: bruksendring, vesentlig utvidelse eller endring av drift, jf. plan- og bygningsloven § 20-1 bokstav d. I hvilke tilfeller søknadspliktig bruksendring foreligger er utdypet i byggesaksforskriften (SAKO10) § 2-1. Det avgjørende etter bestemmelsen er om Co-living-virksomheten strider med eiendommens “tillatelse” eller “lovlig etablert bruk”, eller at bruken påvirker de hensyn i plan- og bygningsloven som skal ivaretas, herunder brann- og andre tekniske krav. Et eksempel er at bruken utløser krav til mer omfattende branntekniske tiltak.

Hvis utleier ønsker å dele opp bolig i flere mindre boenheter, ofte omtalt som “hyblifisering”, kan det også oppstå søknadsplikt, jf. plan- og bygningsloven § 20-1 bokstav g. Søknadsplikt vil foreligge når boenhet har: egen inngang, fysisk adskillelse fra andre boenheter og boenheten kan anlegge bad, kjøkken og andre hovedfunksjoner til bolig, jf. byggesaksforskriften § 2-2. Kommunene har hjemmel til å bestemme i kommuneplanen, at det er nødvendig med særskilt tillatelse for å slå sammen eller dele opp boenheter til hybler, jf. plan- og bygningsloven. § 11-9 nr. 5, jf. § 31-6 bokstav c. Etter vår erfaring er denne adgangen i liten grad benyttet av kommunene.

Videre er det eksempelvis i husleieloven § 3-7 forbudt å innkalkulere variable avgifter som forbruksartikler, vask og andre tjenester i husleien. Utleier kan kun kreve husleie og variable kostnader for strøm, vann og avløp. Dette betyr at Co-living-konseptene må være nøye på hvordan tilleggselementer til husleien avtales. Eksempler på tilleggselementer som kan inngå i Co-living–konsepter, er vask, sosiale arrangementer og enkelte forbruksartikler. Vi anbefaler at husleien enten inkluderer tilleggstjenestene, og at det derav foreligger en høyere standard på utleieobjektet, eller at det inngås en selvstendig avtale om disse tilleggstjenestene uavhengig av leiekontrakten.

Husleielovens utgangspunkt er at det ikke kan inngås tidsbestemt leieavtaler for kortere tid enn 3 år, jf. husleieloven § 9-3. Dette utgangspunktet kan fravikes hvis utleier har “en annen saklig grunn for tidsavgrensningen”. Kravet til “saklig grunn” skal etter forarbeidene tolkes strengt. For Co-living aktører som ønsker å tilby leietakerne fleksible leieavtaler, vil fleksibiliteten ivaretas gjennom leieavtalens oppsigelsfrist. Utleier må videre være klar over, at leieforhold som løper videre i mer enn tre måneder etter den tidsbestemte avtalens utløp, vil fortsette som et tidsubestemt leieforhold frem til oppsigelse, jf. husleieloven § 9-2.

Utfordringer med Co-owning

Fordelene med Co-owning modellen er at flere kan komme inn på boligmarkedet, samtidig åpner den opp for å kunne bo i kollektiv og være del av boligmarkedet. Modellen blir dermed et alternativ til at man må leie for å være del av et kollektiv.

Partene har stor frihet til å utforme en sameieavtale, og dette kan medføre utfordringer for eierne i en Co-owning-modellen. Sameieloven er fravikelig og gir ikke alene en tilfredsstillende regulering av et sameieforhold av bolig. Vernet til sameier ved for eksempel utkastelse avhenger derfor i stor grad av sameieavtalen. En sameier kan dermed reelt sett ha et svakere boligvern enn en leietaker. Rammene for det som kan avtales i sameieavtalen, vil påvirkes av avtalerettslige begrensinger, som forbudet mot urimelige avtaler etter avtaleloven § 36. Merk også at det ikke kan etableres co-owning-modeller for hele bygninger som da alternativt kunne vært seksjonert, jf. esl. § 3 (1). I praksis vil dog co-owning i det format som i dag har sprunget frem gjelde enkelte bruksenheter eller kun deler av bygning.

Vi har også erfart at banker i praksis er skeptiske til å ha flere ulike pant i en bolig. Bankene ønsker istedenfor å ha ett pant i boligen, der sameierne er solidarisk ansvarlig. Vi har også opplevd at banker er skeptiske til å gi lån til nye etableringsmodeller, som leie til eie.

I enkelte saker har det også blitt problematisert om Co-owning-konsepter driver med konsesjonspliktig eiendomsmegling. Vi opplever at Co-owning-aktørene ikke har intensjon om å drive eiendomsmegling, men at loven allikevel i noen tilfeller kan ramme Co-owning-konsepter. Om det foreligger konsesjonspliktig eiendomsmegling, avgjøres ut i fra en helhetsvurdering, der et viktig moment er om konseptet deltar i flere faser av eiendomstransaksjonen. I forarbeidene til eiendomsmeglingsloven uttales det at “kun … [å] drive salgsarbeid, kunngjøring og visning med informasjon til mulige kjøpere om et salgsobjekt uten at man bistår med salgsforhandlinger, utforming av kontrakt osv. ikke er å anse som eiendomsmeglingsvirksomhet.”

Det kan også oppstå utfordringer hvis en sameier sliter med å få solgt sin sameieandel i leiligheten. Krav om oppløsning av sameiet kan da aktualiseres. Som en løsning på dette, ser vi i praksis at Co-owning-konsepter garanterer for å kjøpe sameieandelen hvis den ikke blir solgt etter en viss tid.

Dagens Co-owning-konsepter omfatter vanligvis enkeltstående leiligheter i boligblokker eller bygårder. Det er altså ikke snakk om sameier på linje med eierseksjonssameier eller borrettslag, men interne sameier. Dette medfører at Co-owning-konsepter må være i tråd med vedtekter og gjeldende regler for eiendommen, herunder de begrensinger som følger av burettslagslova og eierseksjonsloven.

En av begrensingene etter burettslagslova er at man må bo eller skal bo i boligen for å bli sameier, Co-owning-aktør kan dermed ikke erverve borettslagsleiligheter med formål om videresalg, jf. burettslagslova § 5-2 første ledd. Det ansees også som bruksoverlating (utleie) etter burettslagslova § 5-2 annet ledd, hvis en sameier flytter ut av bolig.

Utfordringer med leie til eie-konsepter

Leie til eie har blitt en viktig etableringsmodell for å inkludere flere i boligmarkedet. Leie til eie går vanligvis ut på at forbruker leier boligen, men har en opsjon på å kjøpe boligen. En forskningsrapport fra Oslo Economic om “utredning om sosial bærekraft og planbestemmelser om boligsammensetning” viser at leie til eie-modeller fører til at personer med lav egenkapital, men god betjeningsevne lettere kommer inn på boligmarkedet. I rapporten drøftes det også om kommunene bør få hjemmel i plan- og bygningsloven til å pålegge utbyggere etableringsmodeller som leie til eie. Rapporten konkluderer med at dette akkurat nå ikke ansees nødvendig, og at utbredelsen av disse etableringsmodellene hovedsakelig avgjøres av kommersielle hensyn.

Etter endring av skatteloven i år økte andelen av leilighetene i borettslag som kan selges under leie til eie-modeller. Skatteloven ble endret slik at borrettslag nå kan ha inntil 30 prosent av sine samlede inntekter fra boenheter under leie til eie ordning, uten at det utløser ekstra beskatning av boligselskap eller andelshavere. Tidligere var grensen på 15 prosent. Hvor gunstig leie til eie-modellene er for forbrukerne, varierer mellom de ulike variantene som finnes i markedet.

En utfordring ved leie til eie-modellen er at for leietaker, den potensielle kjøperen, vil bustadoppføringslova ikke gjelde direkte. Dette følger av at utbygger oppfører boligen, mens forbruker i utgangspunktet kun er leietaker. Forbruker må derfor avtale seg til de rettighetene man vanligvis får etter bustadoppføringslova. Eksempler på rettigheter forbruker bør avtale seg til, er sikkerhetstillelse fra entreprenør for mangler, og ettårsbefaring.

Kjøpsopsjonen forbruker har på bolig, vil foreldes etter tre år. Dette betyr at leie til eie-kontrakten bør utformes slik at kjøpsopsjonen ikke kan gjøres gjeldende i mer enn tre år. Hvis kjøpsopsjonen foreldes, vil ikke selger være forpliktet til å selge boligen.

Hvis forbruker aksepterer bud på bolig før man har eid i ett år, vil det måtte betales gevinstskatt. Det hjelper altså ikke å ha bodd i boligen i flere år. På dette punktet er ikke skattereglene tilpasset leie til eie-modellen.

Et viktig spørsmål er hvor stor andel av boligene i et prosjekt som kan selges gjennom leie til eie-modellen. En utbygger kan i teorien eie alle andelene (leilighetene) i et borettslag og alle eierseksjonene jf. burettslagslova § 2-12 og eierseksjonsloven § 23, men da vil det i realiteten ikke foreligge et borettslag etter burettslagslova. Og ansvarsbegrensningen i burettslagslova vil sannsynligvis ikke komme til anvendelse, jf. NOU 2000:17 s. 116. Burettslagslova sitt utgangspunkt er at andelseiere i borettslag kun kan eie én andel (leilighet) hver, jf. burettslagslova § 4-1. Det offentlige og boligbyggelag (som OBOS) har etter burettslagslova § 4-3 en utvidet mulighet til å eie 20 prosent av andelene i et borettslag. Etter vårt syn bør det presiseres i burettslagslova, at borettslag beholder sin status etter loven, hvis eierskap over andeler benyttes til leie til eie-modellen. Slik rettstilstanden er i dag, er det problematisk å ikke holde seg innenfor antallsbegrensingen for andeler i burretslagslova. Dette på tross av et en utbygger kan eie alle andelene. Dette gjør at det i praksis er utbyggere, med noen få unntak, som kan tilby en leie til eie-modell.

I eierseksjonssameier kan det ikke foretas erverv som fører til eierskap av flere enn to boligseksjoner, jf. eierseksjonsloven § 23. Denne begrensingen i eierseksjonsloven gjelder allikevel ikke for borrettslag, noen typer av institusjoner med samfunnsnyttige formål eller selskaper som er kontrollert av det offentlige og har til formål å skaffe boliger.

Utfordringer med deleiemodeller

En type leie til eie-modell er deleiemodellen. Etter OBOS’ deleiemodell må forbrukeren kjøpe minst 50 prosent av boligen og leie den resterende delen av OBOS. Rettslig sett er deleiemodeller interessant ettersom forbruker samtidig både er leietaker og sameier i boligen. Det betyr at de ufravikelige vernereglene i husleieloven, må harmoniseres med den store avtalefriheten for utforming av sameieavtaler. Hvis en leietaker bryter husregler eller misligholder andre forpliktelser, er det da husleiekontrakten eller sameieavtalen som gjelder? Lovverket er ikke utformet med tanke på en deleiemodell, og dette stiller krav til at leiekontrakten og sameiekontrakten harmoniseres. Utbyggere som ønsker å tilby en deleiemodell, bør sikre seg rett til å terminere både sameieavtalen og leieavtalen hvis forbruker misligholder sine forpliktelser. Hvis ikke dette sikres, vil utbygger fremdeles kunne være bundet av enten leie- eller sameiekontrakten. Forbruker bør sikre seg at sameiet ikke kan oppløses med mindre det foreligger vesentlig mislighold fra egen side, og at forbruker kan si opp sameieavtalen med en rimelig frist.

Deleiemodellen vil ha tilsvarende utfordringer som leie til eie-modellen, med tanke på antallet leiligheter som kan selges under modellen i et prosjekt. Hvis deleiemodellen ansees som et hensiktsmessig supplement bør det gjøres endringer i både burettslagslova og eierseksjonsloven.

Et kompliserende element ved deleiemodellen er at forbruker kjøper bolig før den ferdigstilles, altså kommer bustadoppføringslova til anvendelse. Videre kjøper man seg gradvis opp i boligen etterhvert, noe som gjør at avhendingslova kommer til anvendelse. Dette gjør at kjøpekontrakten og sameieavtalen må utformes i samsvar med både avhendings- og bustadoppføringslova regler.

Myndighetene må på ballen

Vi opplever ofte at jussen har en iboende treghet; med dette mener vi at rettslig regulering skjer etter at innovasjon eller nye rettslige problemstillinger oppstår. Dette er ikke unaturlig ettersom endringer skjer fort, mens utforming av lover og regler krever grundigere prosesser. Vi mener allikevel at myndighetene må være på ballen og tilpasse dagens regelverk til nye hensiktsmessige konsepter, etableringsmodeller og boformer. Særlig gjør dette seg gjeldende i et boligmarked der stadig færre har råd til å kjøpe sin egen bolig.

Denne artikkelen ble først publisert av Estate nyheter, 9. mars 2022.

No related found

Nyhetsbrev og invitasjoner